住所等変更登記の義務化に関するＱ＆Ａ

１　制度全般について

（Ｑ１）住所等変更登記の義務化とは、どのような内容ですか？

（Ａ１）
　不動産（土地・建物）の所有者（登記名義人）は、所有権の登記をした後に、氏名・住所（法人の場合は名称・住所）について変更があったときは、その変更日から２年以内に変更登記をすることが法律上の義務になります。
　正当な理由がないのに変更登記をしない場合、５万円以下の過料が科される可能性があります。

（Ｑ２）住所等変更登記とは、何のことですか？

（Ａ２）
　不動産の所有者がする次のような登記のことです。
【個人（自然人）の場合】

(1) 転勤による引っ越しなどで住所が変わった場合に、不動産登記簿に記載されている住所を変更する登記

(2) 結婚などで氏名が変わった場合に、不動産登記簿に記載されている氏名を変更する登記

【法人の場合】

(1) 本店を移転した場合に、不動産登記簿に記載されている住所（本店の所在地）を変更する登記

(2) 社名を変更した場合に、不動産登記簿に記載されている名称（社名）を変更する登記

（Ｑ３）住所等変更登記が義務化されるのはなぜですか？

（Ａ３）
　不動産登記簿を見ても、所有者やその連絡先が分からない「所有者不明土地」が全国で増加し、周辺の環境悪化や民間取引・公共事業の阻害が生ずるなど、社会問題となっています。
　この問題を解決するため、令和３年に法律が改正され、これまで任意だった住所等変更登記が義務化されることになりました。
　また、義務化に伴う環境整備策として、かんたん・無料の申出をしていただければ、その後は法務局が職権で住所等の変更登記をするサービス（スマート変更登記）も設けられました（詳細は「スマート変更登記のご利用方法」のページをご覧ください。）。

（Ｑ４）住所等変更登記の義務化が始まるのは、いつからですか？

（Ａ４）
　住所等変更登記の義務化は、令和８年４月１日から始まります。
　ただし、令和８年４月１日より前の住所等の変更についても、登記がされていないものは、義務化の対象になります。

（Ｑ５）いつまでに変更登記をすればいいですか？

（Ａ５）
　住所等の変更日から２年以内に変更登記をする必要があります。
　また、令和８年４月１日より前に住所等を変更した場合であって、変更登記がされていないものについては、令和１０年３月３１日までに変更登記をする必要があります。

（Ｑ６）住所等の変更登記をしていない不動産があるのですが、どう対応すればよいでしょうか？

（Ａ６）
　一般的にはかんたんな申出等をするだけで大丈夫です。
　詳細は「スマート変更登記のご利用方法」のページをご覧ください。

（Ｑ７）住所等の変更登記について聞きたいことがある場合、どこに相談すればよいのですか？

（Ａ７）
　お近くの法務局（予約制の手続案内を実施中）や、登記の専門家である司法書士・司法書士会等にご相談ください。

＜変更登記の手続について、法務局の案内を受けたい方＞
https://www.legal-ab.moj.go.jp/houmu.home-t/top/portal_initDisplay.action
※「法務局手続案内予約サービス」ホームページ
 

＜登記の申請先（管轄法務局）を探したい方＞
https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/kankatsu_index.html
※法務局ホームページ「管轄の御案内」
 

＜司法書士に相談したい方＞
https://www.shiho-shoshi.or.jp
※日本司法書士会連合会ホームページ

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２　過料について

（Ｑ１）過料の適用対象となるのは、どのような場合ですか？

（Ａ１）
＜令和８年４月１日以降に住所等に変更があった場合＞
　住所等の変更日から２年以内に変更登記をしない場合で、変更登記をしないことについて正当な理由がないときには、過料の適用対象となります。

＜令和８年４月１日より前に住所等に変更があった場合＞
　令和１０年３月３１日までに住所等変更登記をしない場合において、住所等変更登記をしないことについて正当な理由がないときは過料の適用対象となります。
　　　　

（Ｑ２）過料が科される場合の流れを教えてください。

（Ａ２）
　次の(1)から(3)までのとおりとする予定です。

(1) 登記官が、義務違反を把握した場合、義務違反者に登記をするよう催告します（催告書を送付します。）。

(2) 催告書に記載された期限内に登記や申出がされない場合、登記官は、裁判所に対してその義務違反を通知します。
　ただし、催告を受けた相続人から説明を受けて、変更登記をしないことにつき、登記官において「正当な理由」があると認めた場合には、この通知は行いません。

(3) (2)の通知を受けた裁判所において、要件に該当するか否かを判断し、過料を科する旨の裁判が行われます。

（Ｑ３）登記官は、どのような場合に申請の催告をするのでしょうか？

（Ａ３）
　　登記官が登記申請の審査の過程等で把握した情報により行うこととしており、例えば、次の(1)又は(2)のような場合を想定しています。

(1) 所有権の登記名義人が表示に関する登記の申請をした場合において、申請情報の内容である所有権の登記名義人の住所等が登記記録と合致していなかったとき。

(2) 住基ネットに対する照会により住所等に変更があったと認められた所有権の登記名義人が、職権による住所等変更登記をすることについての意思確認のための通知を受領したが、当該登記を拒否し、又は期限までに回答をしなかったとき。

（Ｑ４）過料の金額はいくらですか？

（Ａ４）
　通知を受けた裁判所において、要件に該当するか否かを判断し、過料を科する旨の裁判が行われます。過料は、５万円以下の範囲内で裁判所において決定されます。

（Ｑ５）住所等変更登記を行わないことについて「正当な理由」があれば過料が科せられることはないとのことですが、どのような場合に「正当な理由」があると認められるのですか？

（Ａ５）
　次のような事情が認められる場合には、一般に「正当な理由」があると認めることとする予定です。
　もっとも、これらに該当しない場合においても、個別の事案における具体的な事情に応じ、登記をしないことについて理由があり、その理由に正当性が認められる場合には、「正当な理由」があると認めることとする予定です。　

(1)　検索用情報の申出又は会社法人等番号の登記がされているが、登記官の職権による住所等変更登記の手続がされていない場合

(2)　行政区画の変更等により所有権の登記名義人の住所に変更があった場合

(3)　住所等変更登記の義務を負う者自身に重病等の事情がある場合

(4)　住所等変更登記の義務を負う者がＤＶ被害者等であり、その生命・身体に危害が及ぶおそれがある状態にあって避難を余儀なくされている場合

(5)　住所等変更登記の義務を負う者が経済的に困窮しているために登記に要する費用を負担する能力がない場合

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３　スマート変更登記について（個人の方）

（Ｑ１）所有者（所有権の登記名義人）が個人である場合のスマート変更登記（以下「個人のスマート変更登記」といいます。）により実際に住所等の変更の登記がされるのは、いつからですか？

（Ａ１）
　個人のスマート変更登記により住所等の変更の登記がされるのは、令和８年１２月中旬以降です。
　ただし、対象となるのは検索用情報の申出がされている場合に限られます。
　検索用情報の申出の方法については、「検索用情報の申出について（職権による住所等変更登記関係）」のページをご覧ください。
　なお、個人のスマート変更登記を行う際には、事前に法務局からスマート変更登記を行うことについての意思確認通知が送られますので、スマート変更登記（職権による住所等変更登記）を行うことを希望する旨を回答いただく必要があります。
　また、スマート変更登記は、通常の登記の申請と同様、住所等の変更登記が完了するまで一定の期間を要します。

（Ｑ２）市町村合併により住所が「Ａ町」から「Ｂ市」に変わった場合にも自然人のスマート変更登記の対象となりますか？

（Ａ２）
　検索用情報の申出がされている場合には、個人のスマート変更登記の対象となります。
　なお、この場合にも、個人のスマート変更登記を行う際には、事前に法務局から意思確認通知が送られます。

（Ｑ３）不動産を購入した際の所有権の移転の登記の申請のときに、住所を間違えて登記してしまいました。
　この場合も個人のスマート変更登記の対象となりますか？

（Ａ３）
　検索用情報の申出がされている場合には、個人のスマート変更登記の対象となります。
　なお、この場合にも、個人のスマート変更登記を行う際には、事前に法務局から意思確認通知が送られます。

（Ｑ４）検索用情報の申出をする前に登記簿上の住所から引越しをしていましたが、住所変更の登記を申請していませんでした。
　この場合も、個人のスマート変更登記の対象となりますか？

（Ａ４）
　個人のスマート変更登記の対象となります。

（Ｑ５）検索用情報の申出をした後に、海外に住所を移転して、現在は海外に住んでいます。
　この場合も、個人のスマート変更登記の対象となりますか？

（Ａ５）
　海外にお住まいの方については、住基ネットで変更後の住所や氏名を確認できないため、個人のスマート変更登記の対象となりません。
　なお、今後日本に住所を移転した場合には、日本への住所移転後におけるスマート変更登記の対象となります。

（Ｑ６）海外に住んでいる時に検索用情報の申出をし、その後、日本に住所を移転しました。
　この場合も、個人のスマート変更登記の対象となりますか？

（Ａ６）
　海外にお住まいのときに検索用情報の申出をされた方は、住基ネットで情報を確認できないため、個人のスマート変更登記の対象となりません。
　なお、日本に住所を移転した後に、再度検索用情報の申出をしていただければ、個人のスマート変更登記の対象となります。

（Ｑ７）既に検索用情報の申出をしていますが、不動産を売却し、所有権の移転の登記を申請しようと思っています。
　登記簿上の住所から移転しているので、本来は所有権の移転の登記の申請の前に住所変更の登記が必要ですが、法務局に申し出れば、住所の変更の登記を申請せずに、個人のスマート変更登記をしてもらうことは可能でしょうか。

（Ａ７）
　個人のスマート変更登記は、法務省側で決めたスケジュールに沿って実施するため、法務局から意思確認通知をお送りしたとき以外のタイミングで、個別にスマート変更登記をすることはできません。
　住所等変更登記をお急ぎの場合には、ご自身で住所等変更登記を申請していただく必要があります。

（Ｑ８）検索用情報の申出をした後、住所が変わったのに、意思確認通知が届きません。なぜでしょうか？

（Ａ８）
　令和８年度の自然人のスマート変更登記の対象となるのは、令和８年３月３１日までに法務局で検索用情報の登録が完了した方です。
　令和８年４月１日以降に検索用情報の登録が完了した方については、令和９年度以降の自然人のスマート変更登記の対象となるため、意思確認通知も令和９年度以降に送られます。
　なお、令和８年３月３１日までに法務局で検索用情報の登録が完了したはずであるにもかかわらず、令和９年３月末までに意思確認通知が届かなかった場合には、最後に検索用情報の申出をされた法務局（登記所）にお問合せください。 　　　　　

（Ｑ９）私は司法書士をしていますが、売買による所有権移転の申請の委任を受けたので、対象となる不動産の登記事項証明書をオンラインで取得しようとしたところ、登記手続中とのことで、登記事項証明書を取得できませんでした。
　依頼者に聞くと、数日前に法務局から意思確認通知が届いたので、回答したとのことです。
　現在手続中の登記事件が、スマート変更登記によるものか、その他の原因によるものなのか、確認する方法はありますか？

（Ａ９）
　不動産を管轄する法務局にお問合せいただければ、現在手続中の登記事件が、スマート変更登記によるものであるか、そうでないのかをお答えします。
　また、その登記の完了予定日もお答えできます。
　なお、登記手続の詳細な内容については、お答えいたしかねます。

（Ｑ１０）登記事項証明書が必要になったので法務局で取得しようとしたところ、スマート変更登記の手続中とのことで、登記事項証明書を取得できませんでした。
　スマート変更登記の手続を中断又は中止してもらうことはできますか？

（Ａ１０）
　法務局からの意思確認通知に対して、スマート変更登記（職権による住所等変更登記）を希望する旨の回答をされた場合、スマート変更登記の手続が完了するまで、手続を中断又は中止することはできません。
　お手数をおかけしますが、登記事項証明書については、スマート変更登記の手続完了後に再度の請求をお願いいたします。

（Ｑ１１）法務局から意思確認通知が来たので、スマート変更登記を希望する旨を回答しました。
　回答してから１時間後に法務局で登記事項証明書を取得したら、まだ変更前の氏名・住所で登記されたままでした。なぜでしょうか？

（Ａ１１）
　意思確認通知に対して回答いただいた後は、意思確認通知をお送りした法務局で回答内容を確認し、その後（基本的には翌開庁日以降）、各不動産を管轄する法務局にスマート変更登記をすることについての通知がされます。
　管轄法務局で通知を受け付けると、スマート変更登記の対象不動産の登記事項証明書等は取得できなくなり、登記が完了すると、変更後の氏名・住所が記載された登記事項証明書等を取得できるようになります。
　管轄登記所で通知を受け付けてから、住所等の変更登記が完了するまでには、通常の登記の申請と同様、一定の期間を要します。

（Ｑ１２）検索用情報の申出をしたときの住所はＡでしたが、その後、Ｂ→Ｃの順で引っ越しをしました。Ｃに引っ越した数日後に意思確認通知が届いたので、スマート変更登記を希望する旨の回答をしました。
　登記が完了したので、登記事項証明書を取得したら、住所がＣではなく、Ｂで登記されていました。なぜでしょうか？

（Ａ１２）
　個人のスマート変更登記では、変更後の氏名・住所は、法務局が住基ネット照会した際に確認した時点の氏名・住所になります。
　氏名・住所の変更のタイミングによっては、最新ではない氏名・住所を変更後の氏名又は住所として登記することになる場合があります。
　なお、この事例では、次回（約２年後）の個人のスマート変更登記の際に、住所をＢからＣに変更することができます。

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４　スマート変更登記について（法人の方）

（Ｑ１）所有者（登記名義人）が法人である場合のスマート変更登記（以下「法人のスマート変更登記」といいます。）により実際に住所等の変更の登記がされるのは、いつからですか？

（Ａ１）
　法人のスマート変更登記は、令和８年５月１５日からです。
　ただし、対象となるのは不動産の所有権の登記事項として会社法人等番号の登記がされている場合に限られます。
　所有権の登記に会社法人等番号の登記をするための申出の方法については、「所有権の登記名義人による法人識別事項（会社法人等番号等）の申出について」のページをご覧ください。
　なお、スマート変更登記は、通常の登記の申請と同様、住所等の変更登記が完了するまで一定の期間を要します。

（Ｑ２）持分会社（合名会社、合資会社又は合同会社）から他の持分会社への種類変更の登記の申請を商業登記所に行い、その登記が完了しました。所有者の名称が変更前の持分会社の場合、法人のスマート変更登記の対象となりますか？

（Ａ２）
　所有権の登記事項として会社法人等番号の登記がされている場合、法人のスマート変更登記の対象となります。

（Ｑ３）持分会社から株式会社への組織変更の登記の申請を商業登記所に行い、その登記が完了しました。所有者の名称が変更前の持分会社の場合、法人のスマート変更登記の対象となりますか？

（Ａ３）
　所有権の登記事項として会社法人等番号の登記がされている場合、法人のスマート変更登記の対象となります。なお、株式会社から持分会社への組織変更の登記の場合も同様です。

（Ｑ４）特例有限会社の株式会社への商号変更の登記の申請を商業登記所に行い、登記が完了しました。所有者の名称が変更前の特例有限会社の場合、法人のスマート変更登記の対象となりますか？

（Ａ４）
　所有権の登記事項として会社法人等番号の登記がされている場合、法人のスマート変更登記の対象となります。

（Ｑ５）吸収合併による変更の登記の申請を商業登記所に行い、登記が完了しました。所有者の名称が吸収合併消滅会社の場合、法人のスマート変更登記の対象となりますか？

（Ａ５）
　法人のスマート変更登記の対象外です。なお、吸収分割、新設合併又は新設分割による変更の登記の場合も同様です。

（Ｑ６）法人のスマート変更登記の対象となった場合、事前に又は事後に法務局から法人の代表者に宛てて何らかの連絡はありますか？

（Ａ６）
　自然人の場合と異なり、スマート変更登記をすることについての意思確認や完了連絡はありません。

（Ｑ７）当社の商号（社名）は「株式会社ホウム‐ショウ」です。設立以来、商業登記所に対して商号の変更や本店の移転の登記を申請したことはありませんが、令和８年５月に当社が所有している不動産の登記簿を確認したところ、職権による名称の変更の登記がされていました。どうしてでしょうか？

（Ａ７）
　法人のスマート変更登記の対象となるのは、商業登記簿に記録されている商号・名称又は本店・主たる事務所が、不動産登記簿（会社法人等番号の登記がされているものに限る。）に記録されている所有者である法人の名称又は住所と異なる場合ですが、この対象には、名称に含まれる文字の表記が当初から異なっているような場合も含まれます。
　例えば、次のように、法人登記簿上の商号に含まれる記号は「‐」（全角ハイフン）であるのに対し、不動産登記簿上の名称に含まれる記号は「ー」（長音記号）であった場合には、文字の表記が異なりますので、法人のスマート変更登記の対象となり、法人登記簿の表記と同じとなるように職権による名称の変更の登記がされます。
　法人登記簿　：「株式会社ホウム‐ショウ」
　不動産登記簿：「株式会社ホウムーショウ」

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