令和８年４月１日から住所等変更登記の義務化が始まります！

背景

日本では「誰が持っているか分からない土地」が増えていて、社会問題になっています。この「誰が持っているか分からない土地」のことを、「所有者不明土地」と呼んでいます。所有者不明土地の広さは、九州と同じくらいあると言われています。

これまでは引っ越しや会社の移転、結婚などによって、不動産（土地・建物）の登記簿上の所有者の住所や名前に変更が生じたとしても、その変更登記は義務ではなかったこと、また、引っ越し等のたびに所有者が変更登記の手続をすることは、費用や手間の面で負担であることから、住所等の変更登記がされないままになりがちでした。

このような不動産は、登記簿上の所有者の住所や名前の情報が最新でないため、例えば、所有者の探索に多大な時間と費用が必要となり、公共事業や復旧・復興事業が円滑に進まず、民間取引や土地の利活用の阻害原因となったり、土地が管理されず、放置され、隣接する土地への悪影響が発生したりするなど、様々な問題が生じています。

そこで、所有者不明土地の主な発生原因である相続登記に続き、令和８年４月１日から住所等変更登記も義務化されることとなりました。

住所等変更登記の義務化の内容

不動産を所有している方は、住所や名前について変更があったときは、その変更日から２年以内にその変更の登記をすることが義務付けられます。

正当な理由がないのに義務を怠ったときは、５万円以下の過料が科される可能性があります。

なお、住所等変更登記の義務化は令和８年４月１日から開始されますが、それより前に住所等を変更した場合であっても、変更登記をしていない場合には義務の対象となり、令和１０年３月３１日までに変更登記をしなければなりませんので、注意してください。

スマート変更登記でらくらく安心！

住所等変更登記の手続は、費用や手間の面で所有者の負担であることから、住所等変更登記の義務化と合わせて、登記官が他の公的機関から取得した情報に基づき、職権で住所等の変更登記をする仕組み（スマート変更登記）が始まります。なお、スマート変更登記の手続は無料です。

自然人（個人）は、事前に住民基本台帳ネットワークシステム（住基ネット）からの情報取得に必要となる検索用情報（氏名の振り仮名や生年月日等）の申出をしていただければ、スマート変更登記を利用することができます。申出の後に住所や氏名の変更があった場合は、法務局において住所等の変更の事実を確認して、御本人の了解を得た上で、職権で変更登記をします。

法人の場合には、商業・法人登記システムとの連携に必要となる会社法人等番号の登記をしていただければ、スマート変更登記を利用することができます。法人の住所や名称に変更があった場合には、法務局において住所等の変更を確認して、職権で変更登記をします。

おわりに

住所等変更登記の義務化のほかにも、所有者不明土地対策で注目すべき制度として、令和６年４月１日から開始された「相続登記の義務化」や令和８年２月２日から開始された「所有不動産記録証明制度」があります。どれも、皆さまに“身近”な制度ですので、こちらの情報についてもぜひチェックしてみてください！